Revenda de imóveis nos EUA completa 4 anos em giro historicamente baixo
Leitura de setembro confirma quatro anos de vendas de casas usadas no quartil inferior do índice ResiClub, após juros altos e custo de troca elevado.
Foto: Heriberto Jahir Medina (Pexels)
O mercado de imóveis usados nos Estados Unidos completou quatro anos seguidos de giro de revenda em patamar que a análise ResiClub classifica como historicamente baixo. O dado de setembro, divulgado nesta semana, confirma a leitura após o fim do boom pandêmico, a alta dos juros hipotecários e o encarecimento da troca de casa.
Segundo a Fast Company, com base em relatório de Lance Lambert (ResiClub), as vendas de casas existentes seguem próximas do chamado “piso dos Ds da Habitação”: movimentações forçadas por morte, divórcio, deficiência e outros eventos que obrigam a mudança — e não por escolha discricionária de comprar ou vender.
O que aconteceu
Desde que a demanda aquecida da pandemia esfriou, as taxas de hipoteca subiram e o custo de trocar de imóvel ficou desalinhado, as vendas de casas usadas nos EUA ficaram presas a níveis historicamente baixos. O fenômeno aparece tanto em mercados relativamente mais resilientes do Nordeste e do Meio-Oeste quanto em praças do Sun Belt, onde o arrefecimento cíclico tem sido mais acentuado.
Todo mês a imprensa destaca alta ou queda da taxa anualizada com ajuste sazonal (SAAR, na sigla em inglês) publicada pela Associação Nacional de Corretores de Imóveis (National Association of Realtors). Ao olhar os números mensais sem esse ajuste e considerar o padrão sazonal usual, porém, o volume quase não se moveu. A leitura de setembro marca quatro anos consecutivos de giro de revenda “historicamente baixo”.
Desde meados de 2022, as transações de revenda oscilam em torno desse piso de necessidade. O Índice de Giro de Revenda da ResiClub corrige o efeito do crescimento populacional — usando domicílios ocupados pelo proprietário — para comparar décadas de forma mais justa. O país está há quatro anos no quartil inferior (percentil 25) desse indicador, limiar que a própria ResiClub chama de historicamente baixo.
As vendas de casas novas contam outra história. Embora abaixo dos picos do boom pandêmico, ficam aproximadamente no patamar pré-pandemia de 2018–2019. Essa resiliência teve preço: construtoras, sobretudo no Sun Belt, como Flórida e Texas, aprofundaram cortes no preço líquido efetivo — com redução de juros via buydown, cashback na escritura e baixas nominais — às custas das margens.
Onde o estoque ativo disparou e as vendas de usados ficaram abaixo desse piso, parte dos vendedores precisará ceder se quiser fechar negócio. Na entrada da janela sazonalmente mais fraca, isso já aparece em trechos do Noroeste do Pacífico, Texas, Flórida e Colorado.
O que isso pode mudar
Se o giro continuar ancorado em mudanças forçadas, a liquidez do mercado de usados pode permanecer limitada por mais tempo, mesmo com oscilações mensais da SAAR que pareçam recuperação. Compradores e vendedores discricionários poderiam seguir adiando decisões enquanto o “custo de troca” — a diferença entre a prestação efetiva já contratada e o financiamento novo a taxas de mercado — permanecer elevado.
Construtoras que já sacrificaram margem para sustentar vendas novas poderiam manter pressão competitiva sobre o estoque de usados em praças com inventário alto, o que talvez force mais ajustes de preço entre proprietários. Em mercados ainda apertados, o efeito poderia ser mais lento: menos ofertas e preços mais rígidos.
Uma retomada gradual do giro de revenda dependeria, em tese, de alívio nas hipotecas, de renda que acompanhe o preço das casas ou de vendedores aceitando condições menos favoráveis. Sem esses gatilhos, o cenário mais plausível seria o de um mercado que “anda de lado” em volume, com diferenças regionais marcadas entre Sun Belt sob estoque e bolsões mais resilientes no Nordeste e no Meio-Oeste.
Fontes: Fast Company – U.S. housing market officially hits 4 years of historically low resale turnover
Fontes: Fast Company
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