Safra rebaixa FIIs de shoppings e corta preço-alvo do XP Malls para venda
O banco mudou a visão sobre XPML11 e HSML11, citando juros altos por mais tempo, fim de ganhos extraordinários e valuation elevado nos papéis de shopping centers.
Foto: Atlantic Ambience (Pexels)
O Safra rebaixou nesta segunda-feira (19) as recomendações para dois fundos imobiliários (FIIs) focados em shopping centers, em meio a perspectivas distintas para resultados e dividendos. O XP Malls (XPML11) saiu de compra para venda; o HSI Malls (HSML11), de compra para neutro.
No XPML11, o preço-alvo das cotas foi reduzido de R$ 123,20 para R$ 92,20 — o que, na leitura do banco, aponta potencial de desvalorização de 13% frente ao fechamento de sexta-feira (16), em R$ 105,99. No HSML11, o alvo caiu de R$ 107,70 para R$ 98,20; com a última cotação em R$ 94,10, o relatório indica possível alta de 4,4%.
Em comunicado a clientes, a instituição atribuiu as revisões principalmente ao cenário de juros elevados por mais tempo e à avaliação de que as cotas dos dois fundos já refletem parte relevante das expectativas positivas do mercado.
O que aconteceu
Para o XPML11, o Safra destaca a expectativa de queda dos resultados distribuíveis após o fim do ciclo de ganhos de capital com a venda de participações em shoppings. Segundo os analistas, 35% do resultado do fundo nos últimos 12 meses — R$ 274 milhões de um total de R$ 777 milhões — veio de lucros imobiliários. Entre os movimentos citados está a venda de nove participações à Riza Real Estate por R$ 1,65 bilhão, em dezembro de 2025, com ganho de capital de cerca de R$ 278 milhões.
A reciclagem de ativos teria sustentado rendimentos recentes, mas o banco não projeta repetição desse volume de receita. As vendas previstas para 2027, incluindo participação no Shops Jardins e operação envolvendo o Cidade Jardim, devem gerar ganhos em escala menor que transações anteriores. Com isso, o Safra projeta proventos operacionais e não operacionais de R$ 7,38 por cota em 2027, cerca de 33% abaixo da distribuição anual atual de R$ 11,04 por papel — mesmo com melhora da qualidade do portfólio após aquisições ligadas à Iguatemi (IGTI11).
Outro fator na revisão é a concentração de parcelas das aquisições do XPML11: o banco estima cerca de R$ 500 milhões em pagamentos remanescentes, corrigidos pelo IPCA ou pelo CDI, concentrados em 2027 e 2028. Nas projeções, amortizações de dívidas e dessas parcelas somam R$ 342 milhões em 2026 e R$ 246 milhões no ano seguinte; despesas financeiras passariam de R$ 46 milhões em 2026 para R$ 87 milhões em 2027. O relatório aponta possibilidade de caixa negativo em R$ 59 milhões em 2028, mesmo com recebimento previsto da venda do Cidade Jardim, e observa que o fundo poderia recorrer a novas dívidas ou venda de ativos. O XPML11 negocia a aproximadamente 0,97 vez o valor patrimonial por cota (P/VP), próximo da média histórica de cinco anos (0,95), mas acima do múltiplo de 0,86 entre pares considerados pelo Safra.
No HSML11, a leitura operacional é mais favorável: os analistas citam a expansão do Uberaba Shopping como principal catalisador a partir de 2027. O empreendimento teria impacto negativo temporário por concessões durante as obras; a conclusão da expansão, prevista para o fim de 2026, deve ampliar área locável e receitas. Dados da gestão citados no relatório indicam que o resultado operacional líquido (NOI) do shopping passou de cerca de R$ 25 milhões em 2022 para R$ 45 milhões em 2025, com meta pós-expansão em torno de R$ 60 milhões. Entrada de operações como Outback e Coco Bambu também poderia impulsionar visitantes, ocupação e receitas acessórias. O fundo teria reduzido despesas financeiras após reciclagem de ativos, incluindo venda de participação no Pátio Maceió, e mantém caixa considerado confortável.
Ainda assim, o Safra vê o HSML11 a 0,95 vez o P/VP, acima da média de 0,86 dos últimos cinco anos (prêmio de cerca de 10,5%). O rendimento de dividendos projetado para 2027 é de 9,3%, acima da média de 8,4% estimada para o setor, mas o upside de 4,4% somado aos proventos não foi suficiente para manter compra. Indicadores operacionais do XPML11 citados pelo banco incluem ocupação de 96,2%, crescimento de 3,3% nas vendas mesmas lojas (SSS) e alta de 4,7% nos aluguéis mesmas lojas (SSR).
Impacto na prática
Para quem acompanha FIIs de varejo em shopping na B3, a mudança de call do Safra pode reforçar o debate sobre quanto dos dividendos recentes vinha de operações extraordinárias versus fluxo operacional recorrente — especialmente no XPML11, onde o banco projeta queda relevante nos proventos por cota em 2027. Em hipótese, revisões semelhantes em outras casas de análise poderiam aumentar a volatilidade desses papéis e influenciar a forma como investidores comparam rendimento e risco no segmento.
No plano macro, o relatório amarra as teses ao juros altos por mais tempo: em tese, isso pode pesar sobre valuation de ativos imobiliários listados e sobre o apetite por fundos que dependem de financiamento e cronograma de aquisições. O caso do HSML11 sugere que catalisadores locais — como a expansão do Uberaba — podem sustentar resultados, mas não necessariamente impedir downgrade quando o preço já embute parte do otimismo.
Se o cenário descrito pelo Safra se confirmar nas contas dos fundos, o mercado de FIIs de shopping pode passar por um período em que dividendos elevados do passado recente são lidos com mais cautela, enquanto compromissos de pagamento e despesas financeiras do XPML11 entram no radar até 2028 — sem que isso, por si só, indique movimento automático de toda a classe de ativos.
Fontes: Money Times
Leia mais em: mundodosnegocio.com.br